Afin de proposer des biens à la vente (immeubles, fonds de commerce …), les agents immobiliers ont fréquemment recours aux services d’agents commerciaux. Ces agents commerciaux recherchent les biens à vendre (dans le jargon de la profession, « ils rentrent des mandats ») et réalisent les opérations d’intermédiation nécessaires à la vente de ces biens.

Plus encore, certains agents commerciaux rédigent et font signer les compromis de vente, conseillent et assistent les clients dans les opérations afférentes à l’acquisition ou à la vente de leur bien.

Les articles L134-1 et suivants du Code de commerce régissent cette profession indépendante.

L’article L134-1 alinéa 1 du Code de commerce définit ce qu’est l’agent commercial : « L'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale ».

L’alinéa 2 de ce même article ajoute que « Ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s'exerce dans le cadre d'activités économiques qui font l'objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières ».

Or, la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglemente les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Elle prévoit, notamment, que ces activités ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, délivrée par le préfet, précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir.

Cette carte ne peut être délivrée qu'aux personnes physiques qui satisfont à des conditions se rapportant à leur capacité, à leur aptitude professionnelle, à la justification d'une garantie financière et à la souscription d’une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle.

La question : le statut des agents commerciaux (article L134-1 et suivants du Code de commerce) peut-il s’appliquer aux personnes qui à titre de profession indépendante et, au nom et pour le compte d’une agent immobilier (en qualité de mandataire), recherchent des biens à vendre, réalisent des opérations d’intermédiation pour le vente de ces biens, rédigent des compromis de vente, conseillent et assistent les clients dans les opérations afférentes à l’acquisition ou à la vente de biens ?

Autrement dit, doit-on appliquer les dispositions des articles L134-1 et suivants du Code de commerce ou les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 aux mandataires des agents immobiliers ?

Cette interrogation revêt, en pratique, une certaine importance. En effet, l’article L134-12 du Code de commerce prévoit notamment que « En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi ». La loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ne prévoit pas d’indemnité compensatrice. 

.Le 7 juillet 2004, la chambre commerciale de la Cour de cassation exclut l’application du statut des agents commerciaux pour les mandataires dont l’activité consiste en « … l’achat, la vente, l’échange d’immeubles ou l’achat, la vente de fonds de commerce, de sorte que l’agent commercial prêtait de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à la vente, l’achat d’immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers et pouvait même assister à l’authentification de ces opérations devant notaires tandis que sa rémunération était fixée comme en matière d’opérations de marchands de biens … ».

Le 16 décembre 2004, une circulaire du Ministère de la Justice destinée aux préfets des départements précise que l’arrêt du 7 juillet 2004 « n’interdit pas que des mandataires, parmi lesquels les agents commerciaux non soumis au statut spécifique de la loi du 25 juin 1991, puissent être habilités par un titulaire de la carte sur le fondement de l’article 9 du décret ».

Le 18 janvier 2005, le comité de coordination du registre du commerce et des sociétés émet l’avis suivant : « La personne titulaire d’un contrat de représentation dans le domaine de la vente d’immeuble ou de fonds de commerce dit « contrat d’agent commercial en immobilier » ne peut être immatriculée au registre spécial des agents commerciaux (article L.134-1 du Code de commerce) ».

La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement modifie l’article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 : « Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables.

Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce [autrement dit, les articles L.134-1 du Code de commerce] sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu'elles ne sont pas salariées. Toutefois, ces personnes ne peuvent recevoir ou détenir des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités visées à l'article 1er de la présente loi. Elles ne peuvent donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle visée à l'article 3.

Celles d'entre elles qui exercent déjà leur activité à titre non salarié à la date d'entrée en vigueur de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement doivent s'immatriculer en qualité d'agents commerciaux dans les neuf mois à compter de cette date ».

Ainsi, le statut d’agent commercial s’applique aux personnes qui :

.Ne sont pas salariées ;

.Ne reçoivent pas ou ne détiennent pas des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs pour l’exercice de leur activité. Ces personnes ne peuvent pas, non plus, en disposer ;

.Ne donnent pas de consultations juridiques ;

.Ne rédigent pas d’actes sous seing privé (par exemple, compromis de vente) à l’exception des mandats.

En conclusion, l’agent commercial immobilier ne peut que « rentrer des mandats » et procéder à la présentation des biens à vendre.